Wohneigentum erwerben: Drei Hürden der Förderprogramme

Junge Familien, die Wohneigentum erwerben möchten, können in den Genuss zinsgünstiger Kredite kommen. „Die ILB fördert die Bildung selbst genutzten Wohneigentums mit Zuschüssen und zinsfreien Darlehen“, steht auf der offiziellen Homepage der Investitionsbank des Landes Brandenburg zu lesen. Bis zu 280.000 EUR können junge Familien erhalten. Doch die Hürden für die Bewilligung eines solchen Kredits sind jedoch hoch. Schauen wir uns die Förderung einmal genauer an.

Wohneigentum erwerben: Das Eigenheim im Grünen ist ein Traum vieler junger Familien — Wohneigentum zu erwerben, kann sich für Familien schwierig gestalten

Das Wichtigste in Kürze:

Für den Erwerb von Wohneigentum gibt es zinsgünstige Förderkredite
Förderprogramme werden von der KfW-Bank und von den Bundesländern aufgelegt
In Brandenburg bietet die ILB eine Förderung an
Die Bewilligung der Kredite ist an verschiedene Voraussetzungen gebunden
Die Hürden für den Erhalt eines Förderkredits sind hoch

Eigenheim im Grünen: Ein Traum vieler junger Menschen

Junge Menschen haben Träume: Viele von ihnen wünschen sich einen Partner Kinder, die in einem Häuschen im Grünen aufwachsen. Leider ist der Traum vom Eigenheim für viele junge Familien in den letzten Jahren in weite Ferne gerückt. Immobilien sind teuer, die Zinsen für Kredite auch. Die Inflation sorgt für hohe Lebenshaltungskosten. Die Banken fordern, dass eine Finanzierung auf einer sicheren Grundlage steht. Diese Forderung ist berechtigt: Sollte der Kredit nicht bedient werden können, droht im schlimmsten Falle die Zwangsversteigerung des Eigenheims.

Nicht nur die Kosten für den Kauf eines Eigenheims sind hoch: Auch die Mieten sind in vielen Regionen Deutschlands in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Dies gilt vor allem für Neuvermietungen auf dem freien Wohnungsmarkt. Junge Eltern stehen vor der Frage, ob sie mieten oder kaufen sollen. Für beides gibt es Argumente, die dafür oder dagegen sprechen. In diesem Artikel sind die Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt.

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Ist die Entscheidung für den Erwerb von Wohneigentum gefallen, müssen Sie für sich die nächste Frage klären: Möchten Sie ein neues Haus bauen oder ein Eigenheim kaufen. Auch hier gibt es Vor- und Nachteile: Sie müssen die Frage individuell für sich beantworten. Der Kauf eines Hauses ist in drei Fällen eine sehr gute Option:

Sie wohnen in einem gemieteten Eigenheim und haben ein Kaufangebot bekommen
Sie haben ein Haus gefunden, das Ihren individuellen Vorstellungen entspricht
Ihr Budget reicht für den Neubau eines Eigenheims nicht aus

Abseits der Ballungsgebiete gibt es auch heute noch günstige Bestandsimmobilien. Berücksichtigen Sie vor dem Kauf jedoch die Infrastruktur und den Anfahrtsweg zur Arbeit. Förderprogramme gibt es nicht nur für Neubauten, sondern auch für Bestandsimmobilien. Die Konditionen unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländern. In Brandenburg ist die Investitionsbank für die Wohnraumförderung zuständig. Sie hat ihren Sitz in Potsdam und bietet für den „Erwerb, Ausbau und Neubau“ von Eigentum eine Förderung an.

Eine Familie möchte ihr Haus kaufen

Eine Kleinstadt im Land Brandenburg: Hier hat eine Familie mit drei Kindern hat ein Reihenendhaus in einem Wohngebiet gemietet. Aufgrund der Einstufung des Wohngebietes in den sogenannten Dritten Förderweg ist die Miete günstiger als auf dem freien Wohnungsmarkt.

Drei Jahre nach dem Einzug bekommt die Familie Post von ihrem Vermieter: Die Förderung ist nach 30 Jahren ausgelaufen. Die Häuser sollen verkauft werden. Die Familie bekommt ein Kaufangebot, das etwas unter dem marktüblichen Preis liegt. Sie würde gern in dem Haus wohnen bleiben und denkt über das Angebot nach.

Das Einkommen der Familie würde für eine Vollfinanzierung durch eine Bank ausreichen. Die Bonität ist sehr gut. Nennenswertes Eigenkapital ist nicht vorhanden. Die Eltern möchten jedoch Sicherheit: Die Kreditrate ist ihnen bei einer Vollfinanzierung zu hoch. Sie erkundigen sich nach möglichen Förderprogrammen und stoßen auf das Angebot der Investitionsbank des Landes Brandenburg.

Förderprogramm der Investitionsbank des Landes Brandenburg

Die Investitionsbank des Landes Brandenburg bietet ein zinsgünstiges Darlehen und Zuschüsse an. Das Darlehen ist in den ersten 20 Jahren zinsfrei: Es wird eine Verwaltungsgebühr von einem halben Prozent jährlich erhoben. Diese berechnet sich nach der Restschuld. Die Tilgung beträgt 3 Prozent. Der Verdienst muss für die Tilgung und die Lebenshaltungskosten ausreichen, darf eine bestimmte Obergrenze aber nicht überschreiten.
Das liest sich auf den ersten Blick gut. Doch die Hürden liegen im Detail:

Eigenkapital in Form von Sparguthaben ist zwingend erforderlich
Das Eigenheim muss eine bestimmte Lage aufweisen
Bei einigen Lagen besteht ein Sanierungszwang

Der Verdienst der Familie, die ihr Reihenhaus kaufen möchte, liegt innerhalb der vorgegebenen Grenzen. Diese orientieren sich am Gesetz für soziale Wohnraumföderung des Landes Brandenburg. Die dort festgelegten Werte dürfen um 100 Prozent überschritten werden. Eine Familie mit drei Kindern darf somit über ein Gesamteinkommen von etwa 73.400 EUR im Jahr verfügen. Die Werte werden in Anlehnung an das Durchschnittseinkommen und die Inflation regelmäßig angepasst. Doch die Grundvoraussetzung Einkommen reicht nicht aus. Es muss eine Reihe weiterer Vorgaben erfüllt sein, um den Förderkredit zu bekommen.

Höhe der Förderung im Detail

Die Gesamtsumme, die Sie in Anspruch nehmen können, orientiert sich an Ihrer persönlichen Situation. Die grundlegende Förderung beträgt 230.000 EUR. Dieser Betrag wird als Darlehen gewährt. Darüber hinaus gibt es 30.000 EUR als Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.

5.000 EUR gibt es als Zuschuss für jedes Kind der Familie. Das gilt auch für Kinder, die nach der Zusage des Darlehens geboren werden. Auch dieser Betrag muss nicht zurückgezahlt werden.

Weitere Zuschüsse können für geringe Einkommen, für denkmalgeschützte Gebäude oder für den Status der Schwerbehinderung gewährt werden. Diese betragen bis zu 10.000 EUR. Eine Tabelle mit einer Übersicht der einzelnen Förderbeiträge finden Sie hier.

Für die Gesamtfinanzierung muss ein Eigenkapital in Höhe von 15 Prozent nachgewiesen werden. 2/3 der Summe müssen aus eigenen Mitteln aufgebracht werden.

Voraussetzungen für die Gewährung des ILB-Kredits

Der ILB-Kredit wird ausschließlich an private Haushalte vergeben. Dabei können verschiedene Bauvorhaben die Förderung erhalten:

Neubau oder erstmaliger Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung
Kauf einer Bestandsimmobilie
Modernisierung, Ausbau und Umbau von selbst genutztem Eigentum
energetische Sanierung
Schaffung einer zweiten Wohnung im Haupthaus, etwa für einen Familienangehörigen

Die Liste deckt eine breite Palette ab. Auf Antrag können auch individuelle Bauvorhaben gefördert werden. Allerdings muss sich der Bau in einer bestimmten Gebietskulisse befinden. Dies stellt eine von drei Hürden dar, die eine Gewährung des Darlehens erschweren können.

Problem 1: Das Eigenkapital

Für die Inanspruchnahme des Kredits ist Eigenkapital erforderlich. Es muss 15 Prozent der Gesamtkosten betragen. Dabei sind mindestens 2/3 der Kosten aus eigenen Mitteln zu erbringen. Nehmen wir den geplanten Hauskauf der jungen Familie als Rechenbeispiel: Das Reihenendhaus soll 350.000 EUR kosten. Die Nebenkosten für den Kauf sind bereits berücksichtigt. Dies ergibt einen Wert von 52.500 EUR, der als Eigenkapital nachgewiesen werden muss.

2/3 des Betrages, also 35.000 EUR, muss die Familie als Kapitel aus eigenen Mitteln nachweisen. Die Hürde liegt im Detail: Obwohl es sich die Familie leisten könnte, ein weiteres Darlehen aufzunehmen, um das Geld in die Finanzierung einzubringen, ist dies nicht möglich. Die ILB überprüft die Schufa, ob eine solche Kreditaufnahme erfolgt ist. Wenn das Eigenkapital mit einem Kredit gedeckt wird, ist eine Zusage für das ILB-Darlehen nicht möglich.

Somit ist das Vorhandensein von Ersparnissen oder einem Bausparvertrag für die Gewährung des ILB-Darlehens zwingend erforderlich. Bei einem geplanten Neubau kann das Grundstück als Eigenkapital gewertet werden. Wer auf beides nicht zurückgreifen kann, hat nur die Möglichkeit, im Familien- oder Freundeskreis um ein Darlehen zu bitten. Andernfalls muss die Finanzierung ohne das ILB-Darlehen geplant werden.

Problem 2: Der Sanierungszwang

Möchten Sie den ILB-Förderkredit beantragen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, werden Sie mit einem Sanierungszwang belegt: Sie müssen mindestens 500 EUR pro Quadratmeter für eine Sanierung aufwenden. In Ihrer Investition sind Sie recht frei: Sie können eine neue Heizung einbauen oder sich für den Kauf neuer Fenster entscheiden. Eine energetische Sanierung nach den Vorschriften des GEG ist nur dann erforderlich, wenn sich Ihre Immobilie nicht in einer Gebietskulisse befindet (siehe Problem 3).

Beachten Sie, dass die Kosten für die Sanierung auf den Gesamtpreis aufgeschlagen werden. Bei einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern haben Sie Mehrkosten von 50.000 EUR. Sie müssen die Sanierung nachweisen: Eine Pflicht zur Beauftragung von Handwerkern besteht nicht. Sie können die Sanierung in Eigenleistung erbringen. Jedoch darf der Wert den vorgeschriebenen Betrag nicht unterschreiten.

Wenn Sie die Immobilie ohnehin sanieren wollten, ist der Sanierungszwang für Sie kein Problem und führt auch nicht zu einer Erhöhung der Kosten. Die junge Familie ist mit dem Zustand ihres Reihenendhauses zufrieden. Sie bewohnt es seit mehreren Jahren und wollte im Grunde keine größeren Maßnahmen ergreifen. In ihrem Fall führt der Sanierungszwang zur Verteuerung des Hauskaufs.

Problem 3: Die Gebietskulisse

Eine wesentliche Grundvoraussetzung für den Erhalt des ILB-Förderkredites ist die Gebietskulisse: Der Begriff umschreibt ein bestimmtes Areal, für das eine spezifische Planung vorliegt. In Bezug auf die Kreditvergabe sind es Flächen innerhalb einer Stadt oder Gemeinde, in denen Neubau und Sanierung besonders gefördert werden sollen. Ziel ist es, diese Stadt- oder Ortsteile für das Wohnen attraktiver zu machen.

Laut den Vorgaben des ILB werden folgende Definitionen für die Gebiete anerkannt (Quelle: ILB)

innerstädtische Sanierungs- oder Entwicklungsgebiete
„Vorranggebiete Wohnen“ und „Konsolidierungsgebiete der Wohnraumförderung“,
Geltungsbereich von Bebauungsplänen, die nach den §§ 13 a oder b BauGB aufgestellt wurden.

Das Reihenhaus der jungen Familie liegt nicht in einer dieser Gebietskulissen. In der Kleinstadt sind ausschließlich die Areale als Gebietskulisse ausgeschrieben, in denen Plattenbauten aus der DDR-Zeit stehen. Der Bau oder Kauf von Einfamilienhäusern ist in einer Siedlung mit Plattenbauten nicht möglich. Somit scheidet diese Voraussetzung für alle Familien der Kleinstadt aus, die ein Haus bauen oder kaufen und dafür den ILB-Kredit ohne weitere Voraussetzungen erhalten möchten.

Gebietskulisse wird durch den Sanierungszwang aufgeweicht

In den Richtlinien für die Inanspruchnahme des ILB-Darlehens gibt es in Bezug auf die Gebietskulisse eine Aufweichung der Kriterien.

Der Erwerb von bestehenden Wohnungen ist auch förderfähig, wenn er in Orten erfolgt, die an anderer Stelle über eine Gebietskulisse verfügen. In diesen Fällen muss mit der anschließenden Modernisierung energetisches Niveau nach GEG vorliegen.

Quelle: ILB

Für das Beispiel der jungen Familie bedeutet es, dass sie den ILB-Förderkredit nach diesem Kriterium in Anspruch nehmen könnte: Die Kleinstadt hat mit den DDR-Plattenbausiedlungen mehrere Gebietskulissen.

Das neue Heizungsgesetz

Das neue Heizungsgesetz, das auf Bestreben von Wirtschaftsminister Habeck auf den Weg gebracht wurde, steht für alle potenziellen Hauskäufer im Raum: Die Kleinstadt, in der die Familie ihr Reihenendhaus kaufen möchte, hat bislang noch keine Wärmeplanung vorgelegt. Dazu hat sie bis 2028 Zeit. Dies bedeutet, dass das Heizungsgesetz noch nicht gültig ist.

Liegt die Wärmeplanung vor und kann das Reihenendhaus nicht an die Fernwärme angeschlossen werden, müsste die Familie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eine neue Heizung einbauen. Derzeit wird das Haus mit Erdgas beheizt. Diese Kosten lassen sich dann im Rahmen der GEG-Sanierung verrechnen.

Die Familie muss jedoch die Wärmeplanung der Stadt abwarten: Sollte für ihr Haus Fernwärme geplant werden, wäre der Einbau einer anderen Heizung obsolet: Im Land Brandenburg kann von den Kommunen ein Anschlusszwang für Fernwärme ausgesprochen werden. In diesem Fall müsste die Familie ihr neues Heizungssystem ein weiteres Mal auf eigene Kosten austauschen. (Stand der Gesetzgebung von 2024).

Aufnahme weiterer Darlehen in die Finanzierung einbeziehen

Sollten Sie die Kriterien erfüllen und eine Bewilligung für den ILB-Förderkredit bekommen haben, ist eine Gebühr zu zahlen. Diese beträgt 2 Prozent der Kreditsumme, sie wird einmalig fällig. Wenn die Finanzierungssumme größer ist als der Förderkredit, müssen Sie weitere Finanzierungen einplanen. Beachten Sie dies bei der Berechnung der Gesamtsumme, die Sie im Monat zahlen müssen.

Kein Kredit für die junge Familie

Erfüllt die junge Familie, die ihr gemietetes Reihenhaus kaufen möchte, alle Kriterien für die Bewilligung des Kredits? Leider nein. Zunächst fehlt es an Eigenkapital. Es ist in der aktuellen Zeit sehr schwierig, einen Haushalt mit drei Kindern zu finanzieren und einen hohen Betrag an Eigenkapital anzusparen. Einen Bausparvertrag gibt es nicht: Auch dafür fehlte in den Jahren, in denen die Kinder geboren wurden, das Geld.

Das Haus liegt nicht in einer Gebietskulisse. Da es in der Kleinstadt Gebietskulissen gibt, ist eine Förderung möglich. Die Familie müsste aber eine GEG-Sanierung durchführen. Die Kosten für den Kauf erhöhen sich somit um mindestens 50.000 EUR. Da außerdem das Eigenkapital über eine dritte Person fremdfinanziert werden müsste, wären die Gesamtkosten zu hoch.

Die Familie verzichtet auf den Kauf ihres Reihenhauses und schaut sich nun nach anderen Optionen um: Wenn sich ein Käufer findet, der das Haus selbst bewohnen möchte, droht eine Eigenbedarfskündigung. Dem möchten sich die jungen Eltern nicht aussetzen.

Alternativen zur Förderung durch die ILB

Welche Alternativen bleiben der Familie und anderen jungen Eltern, wenn sie sich den Traum vom Eigenheim im Grünen erfüllen möchten? Die Vollfinanzierung der Gesamtsumme durch eine kreditgebende Bank ist möglich, wenn das Einkommen ausreicht, um Zins und Tilgung zu bedienen. Doch diese Variante können sich nur junge Familien mit einem mittleren und hohen Einkommen leisten. Alternativ muss ein hohes Eigenkapital vorhanden sein, etwa durch eine Erbschaft. Somit kommt diese Finanzierungsoption nur für wenige Familien infrage.

Förderprogramme der KfW-Bank

Die KfW-Bank bietet für den Erwerb von Wohneigentum verschiedene Förderprogramme an, die sich miteinander kombinieren lassen. Interessant ist der Förderkredit 124: Sie bekommen 100.000 EUR, wenn Sie neben der guten Bonität und einem ausreichenden Einkommen folgende Voraussetzungen erfüllen:

Sie möchten eine Immobilie erwerben, die Sie selbst bewohnen
Sie haben Ihr Bauvorhaben noch nicht begonnen
Die Adresse der Immobilie liegt in Deutschland
Sie planen keine Umschuldung
Sie planen keine Nachfinanzierung

Der Zinssatz für die Finanzierung beträgt 3,34 Prozent. Dies ist vergleichsweise günstig. Zum Problem könnte werden, dass das Geld für den Kauf einer Familienimmobilie in der Regel nicht ausreicht. Dies bedeutet, dass ein weiterer Kredit erforderlich ist.

Da der Förderkredit als Grundschuld eingetragen wird, ist es nicht möglich, ihn als Eigenkapital für die Inanspruchnahme des ILB-Kredits zu verwenden.

Bausparvertrag und Ersparnisse

Ein Bausparvertrag muss zuteilungsreif sein, wenn Sie ihn zur Finanzierung Ihrer Immobilie verwenden möchten. In der Regel ist dies erst nach Ablauf von sieben Jahren der Fall. Da die Zinsen für aktuelle Bausparverträge niedriger sind als noch vor zehn oder 20 Jahren, müssen Sie eine recht hohe Summe ansparen. Pro 1.000 EUR Bausparsumme zahlen Sie etwa 4 EUR im Monat. Bei einem Betrag von 50.000 EUR müssen Sie somit über einen Zeitraum von mehreren Jahren 200 EUR monatlich zusätzlich zu Ihrer Miete entbehren können.

Ähnlich schwierig sieht es mit dem Aufbau von Ersparnissen aus: Junge Eltern haben nicht viel Spielraum, weil oftmals nur ein Elternteil in Vollzeit arbeiten geht. Sie müssen die Kosten für die Miete und die Lebenshaltung tragen. Die Finanzierung des Hauses wäre mit einer Förderung möglich, weil im Gegenzug die Miete wegfällt. Zudem dauert es auch hier einige Jahre, bis ausreichend Eigenkapital angespart ist. Viele junge Eltern wünschen sich eine kurzfristigere Lösung, die oftmals nicht zu realisieren ist.

Ein Haus finanzieren? – Für viele Familien nicht möglich

Die Finanzierung eines Eigenheims ist für viele junge Familien nicht mehr möglich. Während die Eltern und Großeltern noch in den Genuss niedriger Immobilienpreise und attraktiver Fördergelder gekommen sind, ist es heute schwierig, an eine günstige Finanzierung zu kommen. Die Immobilienpreise sind vor allem in attraktiven Lagen sehr hoch: In der brandenburger Kleinstadt, in der die junge Familie ihr Reihenhaus bewohnt, haben sich die Immobilienpreise in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt: Wer in dem Wohngebiet ein Reihenhaus für DM erworben hat, kann heute einen höheren Preis in Euro verlangen.

Nur ein kleiner Kreis hat Anspruch auf Förderung

Eigentlich sollten es Förderprogramme jungen Menschen ermöglichen, Eigentum zu erwerben und günstig zu finanzieren. Die Mieten sind hoch, und wer in jungen Jahren ein Haus kauft, kann im Alter in der Regel mietfrei wohnen. Am Beispiel der ILB-Förderung in Brandenburg sehen wir, wie viele Kriterien zu erfüllen sind, um einen zinsgünstigen Kredit zu bekommen. Die Mischung aus der Lage in einer Gebietkulisse, dem Vorhandensein von Eigenkapital und einem Sanierungszwang, der zusätzliche Kosten verursacht, macht den Kredit nur für einen sehr kleinen Kreis überhaupt interessant.

Solides Einkommen erforderlich

Für die Bewilligung eines klassischen Immobilienkredits durch eine finanzierende Bank ist ein hohes Einkommen erforderlich. Bei der Planung müssen auch wirtschaftlich schwierige Zeiten eingeplant werden: Die Geburt eines weiteren Kindes kann ebenso zu Einkommenseinbußen führen wie eine längere Krankheit oder ein Jobwechsel.

Es gilt außerdem zu berücksichtigen, dass soziale Unterstützungen wie Wohngeld oder Bürgergeld für Mieter höher ausfallen. Bei den Wohnkosten werden nur die Zinsen des Kredites berücksichtigt. Die Tilgung müssen Betroffene von ihrem Grundbedarf tilgen. Die Miete wird hingegen in voller Höhe übernommen.

In jedem Fall ist es wichtig, dass Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie auf ein sicheres Fundament stellen. Planen Sie nicht zu knapp, denn Sie wissen nicht, was das Leben noch für Sie bereithält. Eine Finanzierung gilt dann als sicher, wenn sie auch mit einem Gehalt bewältigt werden kann. Dies gilt für klassische Immobilienkredite und Förderdarlehen gleichermaßen.